■瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)
解説
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは、売買契約や請負契約において、売主や請負人が提供した物やサービスに隠れた瑕疵（欠陥）があった場合に負う責任のことを指します。不動産取引では、物件に買主が通常期待する性能や品質を欠く瑕疵があった場合に、売主がその責任を負います。
2020年4月に施行された改正民法により、「瑕疵担保責任」という言葉は法律上廃止され、「契約不適合責任」として整理されていますが、不動産取引の現場では依然として「瑕疵担保責任」という用語が広く使われています。
■ 瑕疵担保責任の概要
瑕疵担保責任は、以下の条件を満たす場合に発生します。
隠れた瑕疵であること
通常の注意を払っても発見できない欠陥であることが条件です。
契約目的に適合しない状態であること
建物や土地が、買主が期待する使用目的や性能を満たしていない場合。
買主が一定期間内に通知した場合
通常、契約で定められた期間内に瑕疵があることを通知しなければなりません。
■ 瑕疵の種類（不動産取引における例）
不動産取引において瑕疵とされる代表的な例は以下の通りです。
物理的瑕疵
建物の雨漏り、シロアリ被害、基礎の欠陥など。
法律的瑕疵
建物や土地に法的な制約（建築基準法違反や越境問題など）があり、自由な利用ができない場合。
心理的瑕疵
過去に事件や事故があった場合など、物件の利用に心理的な抵抗を感じる状態。
環境的瑕疵
周辺環境に騒音、悪臭、振動などがあり、快適な生活が妨げられる状態。
■ 瑕疵担保責任の内容（改正前の考え方）
改正民法施行前の瑕疵担保責任に基づく買主の権利は以下の通りでした。
契約解除
重大な瑕疵がある場合、契約を解除することが可能。
損害賠償請求
瑕疵により買主が被った損害について、売主に賠償を求めることができる。
■ 改正民法後の「契約不適合責任」との違い
2020年の民法改正により、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」に統一されました。この改正による主な違いは以下の通りです。
対象
【瑕疵担保責任（改正前）】隠れた瑕疵
【契約不適合責任（改正後）】契約内容と異なる点
買主の権利
【瑕疵担保責任（改正前）】契約解除、損害賠償請求
【契約不適合責任（改正後）】修補請求、代替物引渡請求、減額請求、損害賠償請求、契約解除
通知期限
【瑕疵担保責任（改正前）】知った時から1年以内
【契約不適合責任（改正後）】契約内容に応じて合理的な期間内で通知
■ 不動産取引における注意点
契約書の確認
売買契約書や重要事項説明書には、瑕疵担保責任や契約不適合責任についての取り決めが記載されています。責任の範囲や期間を確認することが重要です。
責任期間の限定
不動産売買では、売主が負う責任の期間が限定されることが一般的です。中古物件の場合、責任期間が数ヶ月から1年程度に設定されることがあります。
検査の実施
物件を購入する前に、ホームインスペクション（住宅診断）を行い、事前に欠陥を確認することをおすすめします。
免責特約
売主が「瑕疵担保責任を免除する」とする特約を設ける場合があります。特に中古物件や個人間取引では、この特約が付されることが多いため、内容を十分に理解する必要があります。
■ 瑕疵担保責任の重要性
瑕疵担保責任（契約不適合責任）は、不動産取引の安全性を確保し、買主が安心して物件を購入できる環境を整えるために重要な仕組みです。一方で、責任の範囲や期間が契約書で異なる場合があるため、契約内容を十分に理解し、専門家に相談することが大切です。