2024.09.15
不動産を売却するとき、さまざまな税金が発生します。しかし、税金の種類や控除制度を理解し、上手に活用することで、支払う額を減らすことが可能です。この記事では、不動産売却時にかかる主な税金とその節税対策について、具体例を交えながら初心者にも分かりやすく解説します。
不動産売却で発生する主な税金
【譲渡所得税】
譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）にかかる税金です。譲渡所得は、売却価格から取得費用（購入時の価格、仲介手数料、登記費用など）と譲渡費用（売却時の仲介手数料、リフォーム費用、引越し費用など）を差し引いた金額で計算されます。この利益に対して、所得税と住民税が課されます。
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
短期譲渡所得（所有期間が5年以下）: 所得税30%、住民税9%、復興特別所得税0.63%の合計約39.63%
長期譲渡所得（所有期間が5年以上）: 所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%の合計約20.315%
～具体例～
例えば、5年前に3,000万円で購入したマンションを4,000万円で売却した場合、利益は1,000万円のように見えますが、実際にはもっと少なくなります。購入時に支払った仲介手数料（90万円）、不動産取得税（40万円）、リフォーム費用（50万円）、登記費用（20万円）などの取得費用と、売却時に支払った仲介手数料（120万円）を差し引くことが可能です。これらを合計すると約320万円になり、最終的な譲渡所得は1,000万円 - 320万円 = 680万円になります。この680万円に税金がかかることになります。
上記の680万円の利益が発生したとして、もし所有期間が3年であれば、短期譲渡所得として39.63%の税率が適用され、約270万円の税金が発生します。しかし、所有期間が5年以上であれば長期譲渡所得として20.315%の税率が適用され、約138万円の税金になります。売却のタイミングを調整することで、これほどの差額を生むことが可能です。
【印紙税】
印紙税は、不動産売買契約書に貼る印紙にかかる税金です。契約書の金額に応じて課税され、例えば1,000万円以上5,000万円未満の契約書には1万円の印紙税がかかります。これは契約時に必要で、売主・買主のどちらが負担するかは契約の取り決めによります。
税金を減らすための特例・控除制度
【居住用財産の3,000万円特別控除】
この特例を使うと、自宅を売却した場合、利益から最大3,000万円を差し引くことができます。適用条件としては、売却する物件が自分や家族の居住用であり、過去2年以内に同じ特例を使っていないことが必要です。
～具体例～
例えば、4,000万円で購入した家を6,500万円で売却し、売却益が2,500万円出たとします。この場合、3,000万円の特別控除を適用することで利益が0円とみなされ、譲渡所得税は一切かかりません。この特例を使うことで多くのケースで課税を避けることができます。
【買換え特例の活用】
自宅を売却して新しい住宅を購入する際、譲渡所得の課税を将来に繰り延べることができる特例です。売却物件と新規購入物件の価格がほぼ同等であることが条件で、適用すれば譲渡所得税の支払いを後回しにできます。
～具体例～
現在の自宅を4,000万円で売却し、次の家を5,000万円で購入した場合、売却益の2,000万円に対する課税は、次の売却時まで繰り延べることが可能です。このように、資金繰りがしやすくなるため、買い替えの際には非常に有効な特例です。
【長期所有軽減税率特例】
居住用不動産を10年以上所有して売却する場合、税率がさらに低くなります。通常の長期譲渡所得税率より低くなり、所得税10%、住民税4%、復興特別所得税0.21%の合計14.21%となります。
～具体例～
10年以上所有していた自宅を6,000万円で売却し、2,000万円の利益が出た場合、通常の長期譲渡税率（20.315%）で計算すると、税額は約406.3万円になります。しかし、軽減税率（14.21%）を適用すると、税額は約284万円に抑えられ、122万円の節税になります。この差は非常に大きく、長期間所有することの大きなメリットとなります。
税金対策のポイント
【売却のタイミングを工夫する】
売却のタイミングを調整することで、税金を大幅に抑えることが可能です。例えば、所有期間を5年以上にすることで、短期譲渡から長期譲渡に切り替えることができます。
～具体例～
4年半で売却を考えている物件がある場合、売却を半年延ばすだけで短期譲渡所得の高い税率から長期譲渡所得の低い税率に切り替えることができ、税金を大幅に減らせます。数ヶ月の待ちが、大きな節税効果を生むことがあります。
【経費をしっかり把握しておく】
取得費や譲渡費用として認められる経費を漏れなく記録しておくことで、課税される利益を減らすことができます。仲介手数料、リフォーム費用、登記費用なども経費として計上できます。
～具体例～
購入時に支払った仲介手数料や、売却時に行ったリフォーム費用などの領収書をしっかりと保管することで、これらを経費として認めさせ、課税対象の利益を抑えることができます。特にリフォームやメンテナンスの費用は、忘れられがちなので注意が必要です。
【専門家に相談する】
不動産売却の税金は複雑で個々のケースによって異なるため、税理士に相談することを強くお勧めします。税理士は最新の税制や控除制度に精通しており、節税のための最善策を提案してくれます。
～具体例～
自分だけで判断すると、適用できる控除や特例を見落としてしまうことがあります。例えば、過去に同じ特例を使ったことを忘れていたり、税率の計算を間違えると、不要な税金を支払うことになりかねません。税理士に相談することで、これらのリスクを避け、適切な税務処理が行えます。
まとめ
不動産を売却する際の税金は複雑ですが、控除や特例を活用することで支払う金額を大幅に減らすことが可能です。売却時期の調整、経費の正確な把握、専門家への相談を通じて、最適な税金対策を行いましょう。賢く税金を管理して、安心して不動産売却を進めてください。