2022.12.28
今回は住宅ローンにまつわる記事を書きたいと思います！
You Tubeも合わせて公開しましたので是非ご覧ください！！
住宅ローンで「固定金利」「変動金利」「固定選択型」「元利均等」「元金均等」などなど、「色々とありすぎて正直よくわからない」なんて方も多いかもしれません。各銀行などの金融機関によって少しずつルールが違っていたりする為に、結局なにがどう違うの？って思っていませんか？これから住宅ローンを組んで家を買う予定の方はご覧ください！
住宅ローンを組む際には「金利」という言葉が出てきますよね。今までローンを組んだことがない方は特に気を付けて頂きたいのですが、金利とは借りたお金を返していく際に上乗せして支払う、手数料(利息)の割合のことをいいます。毎月の返済額と総返済額はこの金利によって決まります。また、他にも「元利均等」と「元金均等」という言葉が出てきます。金利と同じくこちらも毎月の返済時の支払いルールの違いです。
詳しくは後程記載していきますので是非最後までご覧ください。
住宅ローンについて
まずはじめに金利・返済等について書かせて頂く前に、住宅ローンについて簡単に説明致します。
皆さんご存じの通り、住宅ローンは各金融機関が提供している不動産用の金融商品の名称となります。
契約者本人、または家族が居住するための住居を購入する費用の為のもので、賃貸物件やその他用途にはご利用いただけません。
一括払いが困難な不動産購入時に、分割支払いを可能にするもので、各金融機関によってサービス内容(返済プランや利息など)が違っています。
返済プランの種類等(固定金利や変動金利など)については後程記載しますが、返済以外にもただ借入れだけでなく、標準で病床保険などとセットになっている場合が多く、所謂「団体信用生命保険(団信)」というものに加入する形となります。その保険の範囲や内容も金融機関によって異なります。
完済前に契約者が病気を患ったり、怪我などで入院した際のなどで家族や家を守るために月々の返済を保証するような保険となっており、金融機関によってその保証範囲や内容が異なり、返済額の減額などが主となっています。また、金利に少し上乗せすることで更に保障内容を拡大できる場合があります。
詳しい住宅ローンの内容については、契約時期やキャンペーンなどでも内容が変わったりするので、割愛致します。詳しくは各金融機関へ住宅ローンについてお問い合わせください。
住宅ローンを組むには審査がありますが、同じ融資額であってもその審査基準など異なりますので複数の銀行へ仮審査をしてもらうことが多いでしょう。仮審査が通れば本審査に進むことができます。
金利の基本
先にも書きましたが、金利は各銀行などの金融機関からお金を借りてその返済にかかる手数料(利息)の割合のことをいいます。
一般的に借入れ金額に対する返済額に「固定金利」なら年間約1.01～1.4％程度、「変動金利」なら年間約0.3～0.4％程度上乗せした金額が利息分となり、金融機関やプランなどによって変わります。
金利には返済プランに応じて種類があり、大きく分けて２種類「固定金利型」と「変動金利型」あります。あと「当初固定金利型（固定期間選択型）」というものもあります。何が違うのか詳しくはのちほどそれぞれ説明しますが、それぞれ特徴があるので返済時に負担に思わないプランを決めるのが良いでしょう。また上記以外にも金融機関によっては独自の返済プランがある場合もあります。今回は各金融機関でも主に共通となる「固定金利型」「変動金利型」「当初固定金利型」などを説明していきます。
固定金利・全期間固定金利(フラット35)
固定金利型は返済開始当初から完済まで金利が変わらず、金利の見直しが行われず市場金利が変動した場合でも借入金利は変わりません。そのため固定金利のことを「全期間固定型」や、あるいは返済期間が一般的に最長35年まで可能な為「35年固定型」と呼ぶこともあります。
返済額も変動しないので家計管理がしやすく、返済計画を立てやすいのが特徴です。ただし、他のタイプに比べて借入金利が高く設定されていることが多いため総返済額で比べると固定金利の方が高くなります。ですが、この固定金利の代表的な住宅ローンがあり、住宅金融支援機構と民間金融機関とが提携して扱っている【フラット35】というものがあります。固定金利は変動金利に比べて金利が高めなケースが多いですが、【フラット35】は公的機関が関わっていることもあり、比較的低い金利で借りることができます。
また、購入する住宅が耐震や省エネ、バリアフリーなどの基準をクリアしていれば、当初5年または10年の金利が引き下げられる【フラット35S】というのもあり、当初5年または10年経つと金利が上がりますが、5年または10年後の金利も借り入れ時に決まっているので総額が変動しません。
変動金利
こちらは「固定金利」に比べて金利が低く設定されております。
「固定金利」と同じく多くの金融機関が扱っている金利タイプで、「変動金利型」は「固定金利」とは違い、返済期間中に金融情勢に伴い定期的に金利が見直されるタイプの住宅ローンで、主に半年ごとに金利が見直される場合が多く、金利が上がると支払う利息増えるので返済額が増加し、金利が下がればその逆で返済額は減少するという特徴があります。また、他の金利タイプに比べると低い金利設定となっているのも特徴です。
各金融機関は「固定金利」と違って金融情勢に応じて金利を調整できる分、「変動金利」の方がリスクが低いために、金利設定も低くできるという仕組みです。
金融情勢が下がればお得に思うかもしれませんが、金融情勢が急上昇した場合には家計に影響がでたりする可能性もあるので、借入当初から金利が上昇した場合でも返済できるかを十分検討する必要があります。
金利の変動は半年周期ですが、すぐに月々の返済額も変動するわけではなく毎月返済額は一定となります。５年の見直しで調整されるまで毎月の返済額は一定となっており、元金を調整することで利息との帳尻を合わせて一定の額にしている形となっています。５年経過毎にその時点での元金残高、金利と残りの返済期間から再計算されて月々の返済額が見直されます。ただ、返済額が増える場合はそれまでの返済額の1.25倍までという上限が定められているのが多いです。実際の金融情勢が上限より上だった場合は、残りを次の５年後に繰り越される形となるので、１度に大幅に上がる事が無いといえど、仮に金融情勢が上がり続けると、月々の返済額も膨らみ続けて下がらないということも想定する必要があります。
当初固定金利型・固定金利選択型
先に説明した固定金利と変動金利に加えて、当初固定金利または固定金利選択型というものがあります。
返済開始から５年や１０年など、一定期間の間だけ固定金利を適用し、その期間が終わると変動金利に切り替わるか、固定金利を再度選ぶなどが可能なプランとなっています。
固定期間中の返済額は一定なので返済計画が立てやすいですが、期間が終わると返済額が安定しなくなるという面を併せ持っており、金利が下がっている場合は返済額は下がりますが、逆に上がっている場合は返済額が増加するので注意が必要です。
元利均等と元金均等の違い
先に書きました「金利」と共に住宅ローンの返済について関連することで、「元利均等返済」と「元金均等返済」というものがあります。
「固定金利」は「金利(利息)」の返済ルールについてでしたが、こちらは「元金(借入金)」についての返済ルールとなります。
「元利均等返済」は毎月の返済金額が一定であるのに対して、「元金均等返済」は返済額の中で元金のみが一定となっており、利息に応じて月々の返済額が変わります。
それぞれ詳しく説明すると、ローンの返済が進むにつれて、借りている少しずつお金は返しているので借入金は減っていきますよね。借入金が減ると月々の利息も減っていくのですが、「元利均等返済」の場合、毎月の返済金額が一定であるということは、利息部分が返済が進むにつれて減っていくのに対し、元金がその代わりに増えていく仕組みとなっています。完済まで返済額が一定なので計画は立てやすく収入面での審査が「元金均等返済」より通りやすい傾向にあります。しかし「元金均等返済」より借入金の減り方が遅く、総返済額も多くなる結果となります。
「元金均等返済」の場合は元金が一定なので、返済開始当初が最も返済額が多い状態から始まり、返済が進むにつれて利息が減っていくので徐々に月の返済額も減っていきます。「元利均等返済」と比べて初期から負担が大きいことから収入面での審査基準が高くなります。しかし負担が大きい分、「元利均等返済」より元金の減少が早い為に総返済額が少なくなる結果となります。
返済開始から終了まで管理しやすく楽だけど、総返済額が多めの「元利均等返済」と、最初は大変だけど徐々に楽になっていき、結果的に総返済額が安めの「元金均等返済」どちらを取るのか、両方どちらも選択出来るのであれば、収入面も考慮してどちらにするか決めると良いでしょう。
まとめ
・住宅ローンを組む際は返済プランを選ぶ必要があり、各金融機関によって返済プランの内容や審査など少しずつ異なる。
・住宅ローンには団体信用生命保険(団信)という保険がセットになっている事が多く、内容は金融機関によって異なるが、主に契約者が病や怪我などで返済が困難になった場合の保障をしてくれる。
・金利とは、借入れ金額に対する返済時の利息の割合の事で、「固定金利」なら年間約1.01～1.4％程度、「変動金利」なら年間約0.3～0.4％程度。
・固定金利は金融情勢に関わらず、利息の割合が変動しない設定で、返済開始から完済までの支払総額も確定している。
・変動金利は利息の割合が低めである代わりに、定期的に金融情勢に合わせて金利が変動するため、支払総額も変動する。
・当初固定金利(固定金利選択型)は5年や10年など一定期間が経過すると、金利のルールを変更できる返済プランのこと。
・元利均等は月々の返済金額が、返済開始から終了まで一定になるように元金を調整される元金の返済ルール。
・元金均等は月々の返済の中で、返済開始から終了まで元金が一定金額となる返済ルールで、返済当初が最も月額が高く、返済が進むにつれて減っていく。
・余裕を持って返済を行えるプランを選ぶのが前提なので、審査以前に自身が返済が可能か検討することが重要。
今回は住宅ローンのなかでも、みなさんが気になる返済に関すること、金利や元金について書かせて頂きましたが、お役にたちましたら幸いです！
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