2022.08.30
前回の【「賃貸VS持ち家」パート①：賃貸について深堀り】【「賃貸VS持ち家」パート②：持ち家について深掘り】
パート①やパート②をまだご覧になっていない方はそちらも宜しければ読んでみてください♪
各パート毎にタイトル内容完結ですので、飛ばして読んで頂いても、あまり支障はございません(*^_^*)
今回で比べた結果と個人的見解を述べていきたいと思いますので、是非最後までお付き合いください！
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大半の人が「人生で最も高い買い物」それが家ですよね。
結婚や出産など、人生の節目に購入を検討する方がほとんどだと思いますが賃貸に住む方が得か、家を買って住むのが得かなんて話をよく言いますよね！
今結論が出たとしても、その年、その時々で結論は変化するものでもあるでしょう。
具体的に何をもって得とするのか損とするのか・・・。
この点についても考えていきたいところです。
昨今はコロナ騒動や世界情勢から値上げラッシュ、半導体や資材不足などあらゆる業界に影響がでております。もちろん不動産業界もその影響を受けて、建物価格が高騰したり、資材や設備の入荷が遅れたりすることで建築期間が延びたりするなども起きています。
この記事を書いているのは「2022年7月」この今においては、「賃貸」と「持ち家」について一体どうなんでしょうか！
パート①とパート②に分けて賃貸と持ち家それぞれの特徴を深堀して解説するとともに、パート③で個人的見解を述べさせていただきます！
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さて、パート①では「賃貸」について深堀り、パート②では「持ち家」について深堀していきました。
今回がラスト「パート③：賃貸と持ち家比べてみた」「賃貸VS持ち家」結局どうなのってところを比べてみてメリットデメリットを考えていきます。
では、「賃貸と持ち家比べてみた」いってみましょう！
賃貸と持ち家の違いについて
賃貸では大家(家主)さんから住居を借りているので、その住居を退去するまで家賃などの費用を支払い続ける必要があります。
持ち家であれば、その住居を所有している状態なので家賃の支払いはありませんが、住宅ローンを組んでいる場合はその返済をする必要があります。家賃とは違い一般的な住宅ローンであれば最長35年間で完済します。
賃貸と持ち家を継続的にかかる費用で比較すると・・・
【賃貸】
・家賃（退去するまで永続）
・共益費（退去するまで永続）
・火災保険（解約するまで永続）
【持ち家】
・ローン返済(一般的な住宅ローンは最長35年)
・住居の修繕等の費用(退去するまで永続 ※マンションなどの集合住宅であれば、管理費や共益費)
・火災保険（解約するまで永続）
・固定資産税(売却などで手放すまで永続 ※年4回に分けて支払うのが一般的)
・都市計画税(市街化区域内に土地・住居を保有する方限定で固定資産税と併せて納付)
こうして見比べてもウーン…という感じですね。
おおよその金額で持ち家(戸建て)を基準にしてそれぞれ試算してみましょう。
まずは戸建て
・新築一戸建て5,000万円の35年ローンで約5,425万円(金利分含む)
・修繕費などの平均額、年間約28万×35年＝980万円
・税金など平均額、年間約18万円×35年＝630万円
・保険料の平均額(プランや地域で差がある)、年間約4万円×35年＝140万円※火災保険(家財保険含む)+地震保険
上記合計、5425(土地+建物+ローンなど)+1750(修繕+税金+保険など)＝7,175万円※年間205万、月間約17万
賃貸の場合(上記の新築戸建て(３LDK～４LDK)と同程度の住居と想定した場合)
家賃+駐車場1台+共益費+保険が月額約17万円だったとして、年間で204万円、35年後の総額7,140万円
※家賃などのかかる費用は地域によって差がありますので、あくまで同地域、同程度の住居を想定しています。
新築戸建ては7,175万円、賃貸は7,140万円。
上記の場合、あくまで同程度の住まいで計算しているので35年後の総額に大差はありませんね。
お金、お得なのは結論どっち！
35年以降の新築戸建てでかかる費用は修繕費、税金、保険の3つとなるので、
新築戸建ては7,175万円に年間約50万円ずつ加算されていきます。
賃貸は35年後の総額7,140万円に17万×12カ月で年間約204万円ずつが永続的に加算されていきます。
賃貸は戸建ての費用を超えて約4倍ずつ差をつけて金額が増えていくこととなります。
※あくまで仮の試算です。
先の試算では35年までは賃貸でも同程度の住まいで暮らすことが可能と思ったかもしれません。
しかし、一戸建ては保有資産なので売却することが可能ということを忘れてはいけません！
ローンの返済などは、売却することである程度相殺することも可能となります。売却額がローンの残債を超えた時点で売却すれば現金を手元に残すことも可能です。
5,000万の新築戸建てをざっくりと考えると土地2,000万、建物+外構費など(諸経費等含む)3,000万といったところでしょうか。
土地代はほとんど変化しないとして、建物は劣化していくので、20年経過した時点で建物の価値が0になると仮定し、年間で約150万ずつ価値が減っていきます。※実際には老朽化の程度も見たうえで査定されますので計算上での仮定です。
ローンの総額が35年で5,425万円がスタート値、
修繕費+税金+保険で維持費として年間50万円を加算、
ローン返済(150万円)+維持費(50万円)として年間205万ずつ支払っていきます。
【価値】 【ローン残高】
5,000万円 ＜ 5,425万円(購入直後)
4,850万円 ＜ 5,270万円(1年目)※維持費年間50万円ずつ支払っている計算です。
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3,500万円 ＜ 3,875万円(10年目)※ここまでにかかった維持費500万円
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2,000万円 ＜ 2,325万円(20年目 ここで建物価格が0円)※ここまでにかかった維持費1,000万円
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2,000万円 ＞ 1,860万円(23年目 +140万で現金が得られるように)※ここまでにかかった維持費1,150万円
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2,000万円 ＞ 0万円(35年目 +2,000万 ローンがなくなりました。)※ここまでにかかった維持費1,750万円
2,000万円 ＞ 50万円(36年目 ここからは維持費のみ加算していきます。)※ここまでにかかった維持費1,800万円
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2,000万円 ＞ 250万円(40年目 +1,750万円)※ここまでにかかった維持費2,000万円
以降も維持費が加算していく分、どんどんマイナスになっていくので注意が必要ですね。
40年目では土地売却分として1,750万円の現金が得られる計算ではありますが、この時点で維持費として2,000万を超えているので購入時の価値以上の支払いを行ってしまっていることになりますので、完済してすぐ売却すると
(5425+1750)-2000＝約5,175万円程で35年間過ごせた計算となります。
さて、賃貸は同程度の住居に35年住み続けることでトータル7140万円なので、ローン完済して売却することを見越せば戸建ての方が「1,965万円」お得！
※以降も賃貸は戸建てより約4倍ずつ家賃を支払うので損をします。
ただ、かなり大雑把な計算というか皆さんもご存じの通り、世界情勢や政治経済で土地や戸建ての価値が上がったり下がったりと年月が変わると変動もするのが不動産なので、或いはもっとお得になる可能性もあれば、減ってしまう可能性もあります。※今回の試算はあくまで一例ですのでご承知ください。
賃貸のいいところ？持ち家のいいところ？
それでは賃貸の良いところ、メリットを考えてみましょう。
まず賃貸は「フットワークの軽さ」が一番のメリットでしょう。
状況に応じて引越しをしやすいですよね。例えば、収入の上下や家族が増えたり、もしくは子供が独立すれば大きい家に住む必要も無くなりますよね。仕事の都合で転勤、転属などがあった場合でも賃貸であれば家族を連れて行きやすいでしょう。その都度住みかえることで丁度良い生活を送れるかもしれません。
引っ越す事情はたくさんありますよね。それが例えば良いことばかりが理由とは限りません・・・。
賃貸であれば、家族を守るための引越しであってもすぐに行うことが可能ですよね。
持ち家では売却だったり賃貸に出すにしても手間が多く時間もかかって、結構大変だったりしますが、賃貸はそんなことは気にせずに引っ越すことも出来ますよね。※ある程度引越し資金が必要なのは賃貸も持ち家も同じです。
あと、修繕などの工事は基本的に大家さんに頼めば手配してくれるところもメリットのひとつですね。
どこの業者が良いとか悪いとか調べたりする必要もないですし、大家さんによっては管理会社に委託しているので、定期的にメンテナンスなどをちゃんとしているところが多いです。
「①賃貸について深堀」でも説明しましたが大家さんの事情で退去を求められた場合、立退料を請求できる可能性があります。引越しなどでかかる費用分は立退料で賄えるかもしれません。
それでは持ち家のメリットはどうでしょうか。
やはり、「住みたい理想の家に住める」ということが一番のメリットではないでしょうか。
賃貸ではやはり色々と規制があるものです。持ち家であれば自分次第で何でも自由にできちゃいますよね。
もちろん購入時の予算などもあるので、家の大きさや土地などの状況によるできる事出来ないこともあるかもしれません。ただやはり唯一無二のマイホームというのは、我が家をより好きになるキッカケとなるかもしれません。
あとはやはり「資産であること」ですよね！
ローンを返し終わって売らなくても、子供たちや孫の代に残すことも出来ますよね。
もちろん現金化してもいいですし、住替えなどでローン完済前に売却して引っ越す方も増えています。
賃貸と比べると、売却してから引越したりなどの手順を踏むことや、ローンの負担も増えるかもしれませんので、気軽にとはいかないかもしれませんが、やはり金銭的な優位性は賃貸に比べて高い可能性があります。
持ち家である以上、住まなくなったら貸すことも出来る。
もう住まない売却するというのも一つの手ですが、家のオーナーとして家賃収入を得ることも可能となります。
これも賃貸には出来ない大きなメリットですね。
先の試算では年間維持費50万でしたので、仮に月17万で貸すことが出来れば年間収益は154万円となります。さすがに築年数による賃貸価格の減少はあるでしょうが、それでも100万程度の収益を得られる可能性があることを考えると大きいですね。家が古くなって賃貸でも貸せないなどの状況になれば、売却して現金を得ることが出来るので上手くいけばかなりお得になるかもしれません。注意したいのは相場価格で売れる、売れないというのもあるということです。
立地だったり、周辺環境だったりの影響でなかなか売れないなどの状況に陥ると売却時などで値下げしなくてはいけません。全然買い手が見つからない可能性もあるということも念頭にいれておかなくてはいけません。
「賃貸VS持ち家」結論！？
「賃貸」は金銭面で見ると劣勢ですが、家のメンテナンス面は持ち家に比べて気楽ですし、フットワークを軽く引っ越すことが可能なため、状況に応じて引越しすることで金銭面を抑えることも可能で、近年であれば職種は限られるでしょうが在宅ワークで稼ぐことも可能な時代になってきましたし、そういう状況は今後もっと加速していくかもしれません。「賃貸」の強みを活かして引越し、新しい地域、行く先々の街を楽しむことだって出来ちゃいます。「賃貸」住まいで毎回新鮮な気持ちで過ごすのもいいかもしれませんね！
金銭面で損か得かで見れば「持ち家」の方が得になる可能性が高いですね！
住まなくなったとしても、賃貸で貸しても良し、売っても良しとただ住めるだけではないのが「持ち家」の良いところ！
自分たちの手でマイホームを作っていく。そういう楽しみ方ができるのも「持ち家」です。
マイホームだからこそ、その家に刻まれた時間は家族にとって代えがたいものとなるはずです。
自分にとって理想の家であれば、購入した価格以上の価値があることでしょう！
いかがでしょうか？金銭面ではかなり差が出ましたので「持ち家」が「優勢」ですね！
持ち家であっても不測の事態がないとは言い切れませんので引越しを余儀なくされることもあるでしょう。そんなとき「持ち家」であることに負担を感じることがあるかもしれません。「賃貸」で良かったなんて思うこともあるかもしれませんが、先々がどうなるかなんて誰にも分りませんので気にしなければいいですし、気にしてもしょうがないです。
もし「持ち家」を負担に感じるなら「賃貸」でいいのです。不測の事態でも「賃貸」であれば「持ち家」より負担に思うことも少ないでしょうし、日々の暮らしがより刺激的で楽しめるかもしれません。リモートワークなどの環境整備が更に進んだり、金額の面でも「賃貸」優位となる時代が今後の世の中で来るかもしれません。
「金銭面の優位性」と賃貸では味わえない「理想の家で家族と共に作っていく時間」を楽しめる「持ち家」が良いか。
「フットワークの軽さ」と、それ故に「色々な地域で過ごせて刺激的な暮らしが可能」な「賃貸」が良いか。
どちらがいいか、ライフスタイルや好みの分かれるところになりそうですが、あなたはいかがでしょうか？