2022.08.30
大半の人が「人生で最も高い買い物」それが家ですよね。
結婚や出産など、人生の節目に購入を検討する方がほとんどだと思いますが賃貸に住む方が得か、家を買って住むのが得かなんて話をよく言いますよね！
今結論が出たとしても、その年、その時々で結論は変化するものでもあるでしょう。
具体的に何をもって得とするのか損とするのか・・・。
この点についても考えていきたいところです。
昨今はコロナ騒動や世界情勢から値上げラッシュ、半導体や資材不足などあらゆる業界に影響がでております。もちろん不動産業界もその影響を受けて、建物価格が高騰したり、資材や設備の入荷が遅れたりすることで建築期間が延びたりするなども起きています。
この記事を書いているのは「2022年7月」この今においては、「賃貸」と「持ち家」について一体どうなんでしょうか！
パート①とパート②に分けて賃貸と持ち家それぞれの特徴を深堀して解説するとともに、パート③で個人的見解を述べさせていただきます！
さて、まずはパート①「賃貸」について深堀りしていきます！
次回パート②では、「持ち家」について深堀していきます！
パート③では「賃貸」と「持ち家」比べてみる内容です！
よろしければパート②、パート③も合わせてご覧ください！
では、「賃貸について」いってみましょう！
賃貸のきほん
賃貸は戸建てやマンションなどの物件所有者(大家さん)から一時的に住居スペースを借りることですね。
借りるには入居の申込みをすると審査され、審査が通れば重要事項説明書、賃貸借契約書の確認及び同意、条件によって変わりますが、保証人にも同意してもらう必要があったり、敷金礼金や家賃、共益費の数か月分などを先払いで支払わなくてはいけません。
他には火災保険の加入などありますが、そちらは義務ではありませんので加入しないことも出来ます。
※火災保険には火災だけでなく様々な事由による私財等の損失が発生した場合の補償が出来るので、加入した方が良いとされています。
暮らしていくには、ガス、水道、電気などの契約も別途必要ですね。
※物件によっては水道代は家賃などに含まれている場合があり、その場合は実際の使用料に関わらず固定の金額である場合が多いです。
賃貸において最低限、基本的に支払う必要があるのは以上となります。
契約する条件として別途請求がある場合もあるので、契約条件や支払に関して予めよく確認しましょう。
敷金と礼金
入居前に請求されるものとして敷金と礼金というものがあります。※請求されない場合もあります
敷金は主に退去時の清掃及び修繕費用に充てられるものです。退去の際に改めて請求されると未払いなどのトラブルも多い為、前もって入居時に予め預けているお金という形となります。なので退去時に余剰金があった場合は返金される可能性があります。
礼金は大家さんに貸してくれることに対するお礼金として支払う費用となります。
こちらは返金されることは無く、あくまで感謝の気持ち、心付けの意味合いでそういった慣習として支払う費用であり、法律で決まっているわけではありません。※実は礼金については価格交渉できる余地があったりします。
家賃と共益費(管理費)
家賃、共益費、管理費について、
家賃はお分かりの通り、その賃貸物件、住居を借りる為の費用ですね。
入居の契約時は３ヵ月や５ヵ月分など、まとめて請求されることが多いです。
共益費(管理費)は家賃に含まれている場合もありますが、主に共用部分等の管理費、手数料としての費用となります。
賃貸マンションであれば分かりやすいですが、廊下や共用トイレなどの清掃やゴミの処理、電灯交換や外壁等の補修工事などですね。
物件の修繕などについては「民法第606条」で定められており
「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。 ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要となったときは、この限りでない。 賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。」
と記載されています。
分かりやすく言うと経年劣化などにより本来の機能に影響がある状態の修繕は大家さんの義務であり、賃借人の故意や過失による破損や多少の汚れ（備え付け設備や壁紙など）については大家さんに義務がありません。
他にも修繕が大規模で費用がかかりすぎる場合(家賃などで採算が取れない規模)や契約書に修繕について特約が明記されている場合なども大家さんに修繕義務が発生しない場合があります。
他に「民法第611条」に
賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、それが賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
とあり、大家さんが行わなければならない義務の範囲内での修繕がされていない場合、その割合に応じて賃料を減額することができます。
例えば「備え付け」のエアコンが故障した場合、賃料にそのエアコンという設備料を含んでいることが前提であれば、大家さんには修繕義務が発生し、修繕しないのであればその分の賃料を減額しなければいけない訳です。設備が備え付けてあることが重要であり、後から自分で設置したものはもちろん対象外です。
家賃、共益費(管理費)は退去する時までの料金を支払う必要があります。
賃貸ならではの規制
基本的に賃借人は借りているだけなので、契約内容にも多少違いはありますが、雨漏り水漏れ、設備の故障だけでなく、マンションなどであれば隣人トラブルなども可能な範囲で対応してもらえるでしょう。
ただし、借家故の規制もありますよね。
契約に基づいて借りている訳ですから、契約内容には従わないといけないのはもちろんです。
常識の範囲である内容が多いわけですが、契約書に禁止事項として記載しておくことで強制力が発生します。
ペット禁止であればペットを飼育してはいけませんし、楽器などの演奏禁止やゴミなどのルールやその他禁止事項など各物件によって順守しなければいけないことも多いです。隣人トラブルの元となるような行為を自分自身がしないように注意しないといけません。
物件に不具合や不満があっても先に書いたように大家さんの修繕義務対象外であった場合は自費修繕を行う必要があるかもしれません。
また、大家さんから退去を求められることもあり、退去理由は借主の契約違反や大家さん側の都合の場合もあります。
しかし大家さん都合の場合であれば正当な理由であったとしても退去通知に法律的な強制力は無いので、拒否することは一応可能です。また、立退きするにしても立退料を逆に請求できる可能性もあります。ただし立退料についても法律で決められていないので大家さんが必ず支払わないといけないわけではありません。実例でいうと老朽化による取壊しの為に大家さんが立ち退きを求めましたが、借主がそれに応じない為に交渉する際に立退料を支払いすることで合意に至ったというパターンです。
立ち退き拒否したり、立退料を請求したりなど可能ではありますが、大半が正当な理由であり大家さんとの老朽化でなどであれば逆に住み続けることで自身に損害が発生する可能性もあるので立ち退き拒否することを理由がどうであれ、おすすめは致しません。
賃貸のまとめ
・賃貸で主にかかる費用は家賃と共益費(管理費)で退去する時まで支払いが必要
・入居契約時に家賃数か月分の他、敷金や礼金を請求される場合がある。
・敷金は退去時の清掃、修繕費用に充てられるもので、余剰分があれば返金される可能性がある。
・暮らすにはガス、水道、電気などライフラインの使用料はもちろん別途必要。
・大家さんは共益費で物件の修繕などを行う義務がある。(法律で定められている)
・入居者が故意や過失によるもの、入居者が追加した設備や、家賃及び共益費の金額と採算が合わない修繕などは義務の対象外となる。
・備え付けの設備などが故障など使えなくなった場合などは修繕義務が発生し、修繕できないなどの場合は家賃の減額が法律で定められている。
・入居時に契約した条件を遵守する必要があり、契約違反があれば退去を求められる可能性がある。
・退去を求められる理由は大家さんの都合による場合もあるが、そちらは法律的にも強制力はない。
・大家さん都合の立退き要求であれば、立退料を請求できる可能性がある。
・立ち退き拒否をすることが可能だが、老朽化などの理由であれば危険が伴ったり私財に被害が及ぶ可能性もある。また、大家との関係が悪くなることで不都合が起きる可能性もある。
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