2023.04.25
今回は、シンプルに不動産を売買する際にここのところ注意しといた方がいいですよ！ってところをご紹介したいと思います！
一般の方で「不動産売買には慣れてよく知っています！」なんていう人は少ないと思います。
不動産売買は、土地や建物などの高額な資産を取引するものなので、初めての方なら特に不安になるでしょう。
今回の記事を見て、そういう不安を無くして自信をもって取引に臨めるようにしていきましょう！
目次
不安を無くし、納得のいく形で終えられるように
不動産売買の手続きなどは専門知識がないと分からないことや難しい説明や単語が多かったり、書類の準備など初めてなことも多くて大変だと思います。不動産売買を納得のいく形で終えられるように注意点など説明致しますので、頑張っていきましょう！
不動産売買の一般的な流れについての説明を通して注意点などや補足をしていきます。
以下の説明は、あくまで2023年4月現在においての不動産売買の流れとなりますので、今後変化する可能性もありますので最新の情報もご確認下さい。
不動産売買の一般的な流れ①「物件の情報収集」
売り手は物件の詳細を収集し、不動産業者やネットなどで販売情報を公開します。
買い手は、自分が希望する物件の情報を収集します。
情報収集は、後にも説明しますが、売り手、買い手どちらであっても重要で、単純にその物件のみならず、他の物件情報などとも比較や検討をする必要があります。
不動産売買の一般的な流れ②「物件の見学」
買い手は、不動産業者や売り手と物件の見学を行います。
物件を実際に見て、状態や環境などを確認します。
もし見学をせずに契約を進めてしまうと、後になって現地で写真だけでは確認出来ない問題が見つかった場合、トラブルの元となるので、しっかり確認しておきましょう。
不動産売買の一般的な流れ③「価格交渉」
買い手が物件に興味を持った場合、売り手と価格交渉を行います。
売り手は、物件の価値や市場相場、競合物件の価格などを考慮して、価格を提示します。
この際、基本的に仲介業者が間に入って交渉することとなりますが、「買い手」であっても「売り手」であっても、双方が市場価格などや物件の状態などしっかり把握していなければ「適正な価格」での取引を行う事が出来ないかもしれないので注意しましょう。
不動産売買の一般的な流れ④「手付金の支払い」
契約前に支払われる手付金は、売り手と買い手が売買契約を締結するための証拠金となります。手付金は、買い手が物件の購入意思を本気で持っていることを示す証拠として、売り手に支払われます。
手付金の支払い額は、物件の価格によって異なりますが、一般的には物件価格の数%程度が相場とされています。手付金は、不動産業者や売り手の口座に振り込むことが多く、支払い後には手付金受領書が交付されます。
なお、手付金は売買契約が成立した場合には、売買代金の一部として充当されます。しかし、契約が成立しなかった場合には、手付金は買い手に返還されることになります。ただし、契約締結後に買い手側の都合で解約する場合や、買い手側が契約違反をした場合には手付金の返還ができないこともあります。したがって、手付金を支払う前に、契約条件や返金条件について事前に確認することが重要です。
不動産売買の一般的な流れ⑤「重要事項説明書の交付」
売り手は買い手に対し、物件についての重要事項説明書を交付します。
この説明書には、物件の状態や法律的な制限事項、管理組合や近隣トラブルなどが記載されており、売買当事者に対して物件の重要な事項を説明し、納得した上で契約を締結するための文書です。重要事項説明書には、物件の状況や権利関係、周辺環境など、売買当事者が知っておくべき重要な情報が記載されています。
不動産業者は、重要事項説明書の交付を義務付けられており、売買契約前に交付することが必要です。交付された重要事項説明書について、売買当事者は、内容をよく理解し、納得した上で契約を締結することが求められます。
なお、重要事項説明書には、不動産業者が故意や重大な過失があった場合には、損害賠償責任を負う旨の記載が必要です。売主が虚偽の情報を提供した場合、または不動産業者が重要な情報を伝える義務を怠った場合には、売買当事者は損害賠償を請求することができます。
不動産売買の一般的な流れ⑥「契約締結の際に必要な書類の準備と確認」
不動産売買の契約締結の際に必要な書類は、以下のようなものがあります。
■売買契約書
不動産の売買に関する契約内容を定めた書類です。契約条件、物件の所在地や面積、売買代金、引渡し時期などが記載されます。
■重要事項説明書
不動産仲介業者から、物件に関する重要な情報や法的な制限事項などを説明した書類です。売主が提示することもあります。
■所有権移転登記申請書、譲渡証明書
不動産の所有権を譲渡する際に、不動産登記簿に登録するための書類です。登記申請書には、売主や買主の氏名や住所、物件の所在地や面積、売買代金などが記載されます。譲渡証明書には、登記申請が承認された旨が記載され、所有権の移転が成立します。
■印鑑証明書、印鑑
不動産の登記に必要な印鑑証明書と、実印または認印が必要です。
■税金関係の書類
不動産取引においては、売買代金に対して所得税や消費税などの税金がかかる場合があります。税金関係の書類を準備しておく必要があります。
■諸費用関係の書類
物件の引渡しや登記に関わる諸費用についての明細書や領収書が必要です。
これらの書類については、不動産業者がサポートしてくれることが多いです。契約締結前に、十分に確認しておくことが大切です。
不動産売買の一般的な流れ⑦「契約締結」
売り手と買い手が価格や条件に合意した場合、売買契約書を作成し、双方が署名します。
契約締結は売り手と買い手の合意に基づいて宅地建物取引業法（宅建法）に基づく手続きが必要となります。宅建法は、不動産の売買や賃貸借などの不動産取引において、取引の公正かつ健全な運営を確保するために制定された法律です。
売買契約書には、物件の売買条件や価格、引き渡し日などの重要な項目が含まれます。
契約締結前には、物件の調査や確認、法務チェックなどが必要となります。また、契約書の内容や重要事項説明書について、十分に理解し納得した上でサインをすることが大切です。
不動産業者は、契約締結前に買い手に物件の調査や確認を促し、必要に応じて専門家による調査や検査を行うようにアドバイスすることが求められます。
契約書に署名・捺印を行う前に、売り手や不動産業者による重要事項説明書の提出や確認を受けることも重要です。
売買契約書は、両者の合意に基づいて重要事項説明書の内容を反映し作成され、誠実かつ公正な手続きが行われることが求められます。
宅建法に基づいた契約締結の手続きには、重要事項説明書の提出や説明、不動産業者による仲介業務の適正な運営などが含まれ契約締結後のトラブルを防ぐためにも、適正な手続きが必要となります。
一般の方は不動産業者に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
不動産売買の一般的な流れ⑧「決済の際に必要な書類の準備と確認」
不動産売買の決済の際に必要な書類は以下の通りです。
■所有権移転登記の申請書
不動産を売買する際には、売主から買主へ所有権が移転します。この所有権移転登記の申請書が必要になります。
■売買代金の支払証明書
売主から買主への売買代金の支払いが行われたことを証明する書類が必要になります。現金で支払った場合には領収書が、振り込みで支払った場合には振り込み明細書がそれぞれ必要です。
■証明書類
印鑑証明書、不動産所在地確認図、固定資産税評価証明書などが必要になる場合があります。これらは取得に時間がかかるため、事前に手続きを行っておくことが望ましいです。
■契約書や重要事項説明書
契約書や重要事項説明書を決済時にもう一度確認し、必要に応じて調整する必要があります。
なお、具体的に必要な書類は不動産の種類や地域によって異なるため、不動産会社や弁護士などの専門家に相談して正確な情報を入手することが重要です。
不動産売買の一般的な流れ⑨「決済」
不動産売買において、売買代金の決済は契約書に定められた日に行われます。一般的には、以下のような流れになります。
【売買代金の振込】
売主が指定した銀行口座に買主が売買代金を振り込みます。振込手数料は買主負担が一般的です。
【手付金の精算】
手付金が支払われている場合、その金額から売買代金を差し引いた金額を売主に支払います。
【登記手続き】
決済日に、不動産登記を行うための書類を作成し、登記所に提出します。登記が完了すると、不動産の所有権が買主に移転します。
なお、契約書には決済日の約1週間前までに、売主は買主に対し、売買代金や手付金の支払い方法、支払い期日などを通知することが求められています。また、決済当日には、売買代金や手付金の精算がスムーズに行われるよう、必要な準備をしっかりと行うことが重要です。
不動産売買の一般的な流れ⑩「手続きの完了」
不動産売買の引き渡し後には、以下のような手続きが必要になります。
【不動産登記の申請】
売買契約書に基づき、不動産の所有権を買主に移転するために、不動産登記の申請を行います。登記には、契約書や譲渡証明書、課税証明書などが必要となります。
【固定資産税の申告】
売主は、譲渡した不動産について、譲渡した年度の固定資産税の申告を行う必要があります。また、買主は、譲受した年度の固定資産税を支払う義務があります。
【登録免許税の申告】
売主は、譲渡した不動産について、登録免許税の申告を行う必要があります。また、買主は、譲受した不動産について、登録免許税を支払う義務があります。
【税務署への届け出】
売主は、譲渡した不動産について、所得税や消費税などの税務上の届け出を行う必要があります。また、買主も、取得した不動産について、必要な税務上の届け出を行う必要があります。
これらの手続きは、売主や買主の責任によって行われることになります。ただし、不動産業者が代理で手続きを行うことも可能です。手続きに必要な書類や期限などについては、地域や売買の形態によって異なる場合がありますので、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
以上が一般的な不動産売買の流れとなります。
それぞれ、注意点なども踏まえながら説明しておりますが、以下に大事なことをお伝えしていきたいと思いますので続けてご覧ください！
売る人、買う人、仲介する人
不動産売買において、「売る人」「買う人」「仲介する人」がそれぞれいます。
不動産売買で契約手続きなどを行うには専門的な知識が必要となってくるため、一般の方であれば仲介業者などを通して交渉及び手続きを進める事となります。それは「売る人」側であっても「買う人」側であっても同様です。
改めて書かなくても、一般の方が不動産を売ろうとか買おうと思ったら、ほぼ間違いなく仲介業者さんに連絡、相談をすることとなるのですが、ここで注意したいのが「分からないから、仲介業者に全部お任せ！」ということをしてしまうと「損をする可能性がある」ということです。
仲介業者(仲介する人)は、売主様(売る人)と買主様(買う人)双方の利益を守る立場にあります。基本的に中立であることが求められる仲介業者なわけですが、仮に「売主」側と契約を結んでいる場合は、「買主」の要望に沿わない場合があることを念頭に置く必要があります。
当然、「買主」側が優位になるように動く場合もあるので、どちらにしても自分自身の身は自分で守らなくてはいけません。
契約を結んで、もし損をしていたとしても知識がない場合は損をしていることに気付く事すらないかもしれません。
それはそれで納得して契約しているので良いかもしれませんが、後になって損をしていることに気付いたとしても、契約締結後では、売買契約の解除は難しく、契約書に解約条項が明示されている場合には、その条項に従って手続きを行う必要があります。
手続きにおいて専門家に相談、依頼する必要も出てくるので手間や時間、費用など余計に必要となる場合があります。
そもそも依頼した不動産業者が悪徳業者である可能性もゼロではないので、そういったことも含め、予め
「自分自身である程度、物件の調査などを行い、相談や交渉を行うことが望ましい」
です。
ある程度の知識があれば、相談や交渉の段階で条件など納得のいく話し合いをすることが可能なので、もし条件が合わない場合であれば、その時点でやめる事も出来るわけです。
最終的に気持ちよく不動産売買を行うためにも、友人が不動産業者など、よほど信頼のおける仲介業者でもない限りは、自身で可能な限り、調査したうえで不明点などの質問や確認をして納得の上で契約の締結を行いましょう。
悪徳な不動産仲介業者について
悪徳な不動産仲介業者の特徴としては、以下のようなものが挙げられます。
・優良物件を売りつけるために、高圧的な営業手法を用いる
・物件の欠陥や問題点を隠蔽し、虚偽の説明をする
・高額な仲介手数料を要求する
・契約書や重要事項説明書を不十分な状態で提供し、説明も不十分なまま契約を進める
・売買契約を破棄した場合にも、手付金を返さないなどの不当な要求をする
・契約後のアフターサービスやトラブル解決に対して、適切な対応をしない
これらの特徴がある不動産仲介業者には注意が必要です。
上記を踏まえ、悪徳な不動産仲介業者による被害例としては、以下のようなものがあります。
【誤った情報の提供】
不動産の価値や物件の状態について、誤った情報を提供することがあります。これにより、売買契約後に実際の物件と異なることが判明し、トラブルになることがあります。
【過剰な価格で請求】
不動産の査定額や仲介手数料などを適正な額ではなく、過剰な金額を請求することがあります。これにより、負担が増加し、経済的な被害が発生することがあります。
【代金の横領】
売買代金を横領することがあります。これにより、売主や買主にとって大きな損失が発生することがあります。
【契約書の不正操作】
契約書の内容を不正に操作し、売主や買主に損害を与えることがあります。
【不適切なアドバイスの提供】
法律や税金などに関するアドバイスを不適切に行うことがあります。これにより、法的な問題や税金の支払い漏れなどが発生することがあります。
信頼できる不動産仲介業者の特徴
悪徳な不動産仲介業者に引っかからないためには、信頼できる業者を選ぶことが重要です。
また、契約書や重要事項説明書をきちんと確認し、疑問点があれば遠慮なく尋ねることが大切です。
さらに、契約前には、複数の不動産業者から見積もりを取ることも有効です。
それでは信頼できる不動産仲介業者の特徴についても補足しておきましょう。
【免許を持っていること】
不動産業者は、「宅地建物取引業免許」いわゆる宅建資格などと言われる免許を保有した者が所属していなければ開業すらできません。宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣から免許を受ける必要があります。免許を持っていることは、法令を遵守し、信頼できる業者であることを示します。
【実績があること】
不動産業界には、多くの不動産業者があります。その中で、長年にわたって地域での実績がある業者は、信頼性が高いと言えます。また、ホームページなどで今までの実績を開示している場合もあるので、一度確認してみると良いでしょう。
【評判が良いこと】
不動産業者の評判は、口コミやレビューなどで確認することができます。口コミサイトや不動産情報サイトなどを活用して、評判が良い業者を選ぶというのもひとつの方法です。ただし競合業者間で潰し合うような事も少なからずあるので、ネットに掲載されている内容は必ずしも良い評価ばかりとは限りません。知り合いなどがその業者を利用したことあるなど、直接聞けるようであれば聞いてみるのが良いでしょう。
【親切な対応ができること】
不動産の売買や賃貸には、多くの人々の人生に関わることがあります。そのため、親切な対応ができることは、業者の信頼性につながります。売主様、買主様などの関係者だけでなく、物件周辺の地域住人などの他者との関わりにおいても親切な対応をしているかどうか確認したほうがよいでしょう。
【査定額や仲介手数料が適正であること】
不動産の査定額や仲介手数料などが、適正であることは、業者の信頼性につながります。査定額や手数料が過剰である場合は、業者に不信感を持つことがあるため、適正な価格設定が大切です。査定額は複数に査定依頼をしたり、同地域の販売価格などをリサーチすることで相場価格をある程度確認しておきましょう。手数料においては宅建業法（宅地建物取引業法）という法律で上限額が定められていますので上限額を超える仲介手数料を請求すると法律違反になります。以下を参考に計算してみるのが良いでしょう。
不動産の売買額が400万円を超えた場合
物件価格（税抜）×3％+6万円＋消費税
不動産の売買額が200万円超～400万円以下の場合
物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
売買代金が200万円以下の場合
物件価格（税抜）×5％＋消費税
以上のように、信頼できる不動産業者は、法令を遵守し、実績や評判があり、親切な対応ができ、査定額や手数料が適正であることが大切です。