2022.08.28
お持ちの不動産がいくらくらいで売れるのか、売らないにしても知りたいってことありませんか？
ただ、どこかに査定をお願いするにしても売るつもりがないから、どうにも頼み辛い・・・。
そんな時こそ、自分で不動産の価格相場を簡易査定する方法を知っていれば、どのくらいの価格になるか予測出来ます！
これは、不動産業者に仲介をお願いする場合や売却する際などにも役立ちます！
※あくまで簡易査定なので、正確な適正価格は出せませんのでご注意ください。
目次
不動産の査定について
はじめに説明しておく必要があるのですが、たまに不動産の査定について勘違いされている方がいらっしゃいます。と言いますのもお持ちの不動産を査定した場合、基本的には査定額で買い取るわけではなく、「売れるかもしれない金額」というのが査定額なのです。
査定額が良かったとしても、その金額で売れるかどうかはまた別ということは理解しておきましょう！
査定を行ってから販売計画を練る際、基本的には適正相場より高めの金額から販売を始めて徐々に値下げしていきます。
なので、相場額の前後100～200万くらいは売却時に変動していきますが、高めの販売金額のみを伝えて販売権を得ようとする不親切な業者がいる場合もあります。最初は高値で販売開始したとしても、結局は相場価格まで下げて販売するので最初からその相場の範囲内で販売を行っていれば早く売却出来ていた可能性があるわけです。
必ずしも一番高値で査定してくれた業者に任せるのが正解とは限らないので気を付けましょう。
簡易査定(机上査定)って何？
今回説明するのが所謂、簡易査定(机上査定)の方法となります。簡易査定は机上査定とも呼びますが、読んで字の如く、机の上で行える方法なのでこのように呼ばれております。おおよその金額を知ることができる方法で、業者であれば物件住所、土地の大きさなどを聞き取りし、情報収集をして査定金額を計算します。簡易査定である以上、査定額の信頼度は劣りますので自信をもって販売開始するには必ず詳細査定(訪問査定)を依頼しましょう。これは販売開始から早期売却できるようにする為でもあります。売ると決めているのに売却が出来ない状態が長引くと、売主としては固定資産税、火災保険などの費用がかかり続けますし、仲介業者自体も販売開始すると広告費がかかるのでお互いに早期売却できた方が良いわけです。
詳細査定(訪問査定)って何？
詳細査定、つまり訪問査定も読んで字の如くですが、現地にて詳しく査定します。土地の広さや建物の状態などや、最寄り駅などの交通手段、学校区やスーパーなど周辺環境に至るまでを確認した上で査定します。売却すると決めて業者に依頼するのであれば、最初からこちらで査定してもらうのが早いでしょう。
自分で出来る簡易査定①！（土地のみの計算方法）
それでは、自分で出来る簡易査定の方法について説明致します！
まずは土地のみの査定方法となります。※建物がある場合の査定方法については後程説明致します。
①お持ちの不動産の情報が必要ですので、住所と土地の大きさなどが分かる資料を用意しましょう！
②物件の住所が分かりましたら、インターネットにてスーモやホームズなどで、その住所近辺の販売中の土地を検索してみましょう。
※検索で物件が表示されない場合は、町名を物件から近い場所に変更して検索しましょう。また、「条件付き土地」などの記載がある場合でも土地価格に問題ありません。
③物件の一覧が表示されましたら、土地の価格と土地の大きさ（坪数）の項目を確認してください。
④表示された土地の1坪あたりの価格を計算して出していきます。例えば30坪で1500万の土地があったとしますと、「1500÷30＝50」で1坪あたり50万であることがわかります。※検索時に坪単価として1坪あたりの価格が記載されている場合もあるので、そちらも参考にしましょう。
➄検索結果の販売している土地が複数あれば可能な限り同様に計算して、価格の平均値を出します。1坪50万の土地、45万の土地、60万の土地があったとして「50+45+60＝155」あとは土地の数で割ります。「155÷3＝51.66..」で平均は51万6千円ほどですね。
⑥土地の坪単価(1坪あたりの平均額)がでたら、お持ちの物件の土地の大きさ（坪数）に金額をかけてみましょう。「お持ちの坪数×1坪の単価＝土地の査定結果」となります。
※坪数が分からない場合、〇〇㎡（平米）としか分からない場合は、インターネットで坪数計算と検索することで調べることも可能です。参考サイトURLを記事の最後に載せておきます。
以上で土地のおおまかな査定額を自分で知ることが出来ます。
この査定方法においてプロとの違いがあるとすれば、例えば終了した過去の物件データなどは検索しても出てこないものですが、プロであればそういった過去の販売情報なども得ることが可能であったり、その地域の平均販売額などを経験から理解していることにより、信頼度の高い査定が可能となります。ですので自分でおおよそこのくらいだとは知ることが出来ますが、より正確な査定額を知りたいのであれば、業者に依頼すると良いでしょう。
自分で出来る簡易査定②！（建物価格の計算方法）
続きまして、お持ちの土地に建物(中古戸建)がある場合です。
「自分で出来る簡易査定①」で土地の価格がわかりましたので、その応用で金額を出すことが可能です。
①お持ちの不動産、建物資料で建物の大きさが必要となりますので準備しましょう。
②「自分で出来る簡易査定①」と同様に土地のみの「坪単価」を計算しておきましょう。
③「自分で出来る簡易査定①」と同様にスーモやホームズで中古戸建の物件を検索してください。可能な限りお持ちの不動産と同じ程度の築年数の物件を探します。
④土地の坪単価が出たら検索で出た中古戸建に記載の土地の大きさ（坪数）とかけて土地のみの価格を出します。
➄土地の価格がでたら、販売価格から土地の価格を引いた金額が建物の価格となります。「販売価格-土地価格＝建物価格」
⑥ここで終わるとその中古戸建の建物価格が分かっただけなので、更にお持ちの物件の建物価格を出すために建物の坪単価を計算します。
⑦建物価格を出した中古戸建の物件詳細ページなどで「延床面積」の項目をみてください。それは建物の大きさを示しているので、先程出した建物価格を坪で計算します。仮に約115㎡(34.8坪)建物価格500万だったして「500÷34.8＝14.36」で建物の坪単価は約14万3600円となります。
⑧建物の坪単価がでたら、お持ちの不動産の延床面積の坪数に、建物の坪単価を掛けて計算します。「お持ちの不動産の土地坪×建物の坪単価＝お持ちの不動産の建物の査定金額」
以上で多少強引な計算方法にはなりますが、だいたいの建物査定額が分かります。
通常であれば築年数が同じであっても差異があり、建物や設備の状態などを確認して判断をしますので、今回の方法で分かるのは参考価格という感じです。
※築20年以上が経過しているような物件であればほとんど建物に価値が無い場合もあります。
土地と建物を足した金額が、中古戸建として販売する参考価格となります。他の物件の販売価格と大幅に価格差があまり無ければ、問題ないでしょう。
自分で出来る簡易査定③(中古分譲マンションの場合)
それでは、次に自分で出来る中古分譲マンションの簡易査定について説明致します。
中古分譲マンションの査定方法ですが、こちらは必ずしも査定出来ない場合があることをご了承ください。
と言いますのも、お持ちの物件の近隣、もしくは同じマンションで販売している情報をスーモやホームズなどで検索しても出てこない場合がある事と、中古マンションの査定においては築年数や階数、開口部などの方角、設備などの関係や近隣マンションであっても築年数に差がありすぎたりすると査定価格の判断材料としては不適当な場合があります。
今回の査定方法は通常の簡易査定よりも、個人では判断材料を集めにくいことや、階数や方角などで価格が変動することで複雑な部分も多い為に簡略化した査定方法となり、あくまでおおよその金額が分かる程度となります。
これらをご理解の上で査定をお試し頂ければと思います。
※プロの業者であれば、過去の販売情報なども収集できたり、経験などから参考価格を出せるため、より正確な査定が可能です。
①お持ちの不動産の資料などで専有面積を調べておきましょう。
②スーモやホームズなどで中古マンションを検索します。可能な限りお持ちの物件に近いマンションを探しましょう。
③販売中のマンションが見つかりましたら、専有面積から坪単価を計算します。※坪数がわからない場合はインターネットにて「坪数計算」で検索してみてください。参考サイトURLを記事の最後に記載しておきます。
④例えば専有面積75㎡(約22.69坪)で2000万の中古マンションだった場合、「2000÷22.69＝88.14..（坪単価)」となります。
⑤いくつかのマンションで同様に坪単価を出してみましょう。坪単価がいくつか分かりましたら平均を出します。
⑥坪単価が88万、75万、90万とあった場合、「88+75+90＝253」合計から物件の数を割ります。「253÷3＝84.33..」約84.3万がマンションの坪単価の平均となります。
⑦坪単価が分かりましたので、お持ちの中古マンションの専有面積にかけて計算しましょう。「専有面積(坪数)×坪単価＝中古マンションの査定額」となります。
以上が中古マンションの簡易査定方法となります。
まとめ
・不動産の査定は基本的に、売れるであろう参考金額であって買取価格ではない。
・売却が長引くのは売主にとっても、仲介業者にとっても基本的にメリットがないので、早期売却出来るように販売計画を練るのが通常。
・簡易査定(机上査定)と詳細査定(訪問査定)のふたつの方法があり、売却の意思が強いなら最初から詳細に査定してもらうと販売開始までの時短になる。
・簡易査定であれば、だいたいの金額なら自分で調べる事も出来る。（方法は記事内容を参照）
・中古マンションの査定はプロでないと難しい場合がある。
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